Eine systematische Checkliste ist der Unterschied zwischen halbem Erfolg und Verkauf zum Wunschpreis. Diese Liste mit 60 Punkten ist nach Räumen gegliedert und basiert auf den Best Practices deutscher Home-Staging-Profis aus dem IVD-Netzwerk und Stiftung-Warentest-Tests. Sie gilt für klassisches und virtuelles Home Staging — bei letzterem wird die Liste auf die Fotoaufbereitung übertragen.
Vorbereitung (vor jedem Eingriff)
Bevor Sie irgendetwas anfassen, sammeln Sie diese Informationen:
- Plan und Maße jedes Raumes — kritisch für Möbelproportionen
- Lichtanalyse: Welche Räume haben Vormittags-, welche Nachmittagslicht?
- Listing-Plattform: Bildauflösung und Format (typisch 1920×1280 px)
- Zielgruppe: Familien, Berufseinsteiger, Investoren — beeinflusst Stilauswahl
- Verkaufspreis: bestimmt das Staging-Budget (Faustregel: 0,5–2 % bei physischem Staging, < 0,01 % bei KI-Staging)
Eingangsbereich
Der erste Eindruck. 8 Punkte:
- Schuhe komplett entfernen — keine Ausnahme
- Garderobe leeren — maximal ein neutraler Mantel
- Spiegel polieren und prüfen, ob er gerade hängt
- Fußmatte austauschen wenn abgenutzt
- Briefkasten leeren und säubern
- Klingelschild aktuell?
- Eine Pflanze oder ein dezentes Wandbild
- Bodendiele oder Fliese reparieren wenn beschädigt
Wohnzimmer
Der Statusraum. 12 Punkte:
- Sofa zentral platzieren in Bezug auf Fenster und Kamin
- Couchtisch frei halten — maximal 3 Objekte (Bildband, Zeitschrift, Pflanze)
- Kissen koordiniert — 2 Farben, max. 4 Stück
- Fernseher abschalten während Fototerminen
- Kabelmanagement — alle Kabel hinter Möbeln verstecken
- Teppich proportional zum Raum (sollte unter Sofa und Sessel reichen)
- Wandfarbe neutralisieren wenn dunkel oder lebhaft
- Persönliche Fotos entfernen
- Bücherregal aufräumen — vertikal/horizontal mischen, Lücken lassen
- Eine Pflanze mittlerer Größe (Geigenfeige, Monstera)
- Vorhänge reinigen oder gegen leichte Gardinen ersetzen
- Kamin dekorieren mit 1–2 Objekten
Küche
Verkaufsentscheidend laut Immowelt. 10 Punkte:
- Arbeitsplatten leeren — maximal 3 Objekte
- Kühlschrankfront leeren — keine Magnete, Notizen
- Spüle leer und trocken zur Fotozeit
- Geschirrtücher koordiniert — eine Farbe, gefaltet
- Schränke aufräumen — Käufer öffnen sie
- Schubladen organisieren — Besteckkasten leeren
- Dunstabzug glänzen — Fettfilter reinigen
- Schwamm entfernen vor Fotos
- Eine Schale Obst als Einrichtungsobjekt
- Mülleimer verstecken falls sichtbar
Schlafzimmer
Hotelzimmer-Effekt. 8 Punkte:
- Bett gemacht — straff, weiße Bezüge bevorzugt
- Symmetrie — zwei identische Nachttische und Lampen
- Bett mittig an der größten Wand
- Kissen-Mix — 2 Standardkissen + 1 Akzent
- Schrank schließen und entrümpeln
- Wäsche unsichtbar — keine Körbe oder Stuhlhängungen
- Persönliche Objekte minimal — keine Bücher auf dem Bett
- Vorhänge geöffnet für maximales Licht
Bad
Stiftung-Warentest-Befund: zweitwichtigster Raum. 6 Punkte:
- Toilettenartikel verstecken — alles in Schränken
- Handtücher koordiniert — eine Farbe, gefaltet, frisch
- Spiegel polieren — keine Wasserflecken
- Duschvorhang transparent oder weg
- Fugen weiß — bei Bedarf nachbessern (2 Stunden Aufwand)
- Mülleimer leer
Kinderzimmer / Arbeitszimmer
Häufig vernachlässigt. 5 Punkte:
- Spielzeug minimieren auf 30 % der ursprünglichen Menge
- Bett gemacht mit neutraler Bettwäsche
- Schreibtisch aufgeräumt — keine Papiere, Kabel verstaut
- Persönliche Zeichnungen entfernen
- Lichtquelle — Tageslicht maximal, Lampen ergänzend
Außenbereich
Bild Nr. 1 vieler Inserate. 6 Punkte:
- Rasen mähen und Kanten schneiden
- Abgestorbene Pflanzen entfernen
- Eingang fegen
- Briefkasten polieren und Hausnummer prüfen
- Mülltonnen verstecken während Fototerminen
- Gartenmöbel arrangieren — eine Sitzgruppe statt verstreut
Foto-Phase
Nach den 55 Punkten — die Aufnahmen. 5 Punkte:
- Tageslicht zwischen 10 und 14 Uhr ausnutzen
- Alle Lampen einschalten zusätzlich
- Vorhänge öffnen
- Querformat für alle Räume
- Aus Raumecken in 1,40 m Höhe fotografieren
Was Sie nicht selbst machen sollten
Manche Punkte erfordern Profis:
- Tiefe Schimmelflecken oder Wasserschäden — Sanierungsfachmann
- Strukturelle Risse — Bauingenieur
- Elektrische Probleme — Elektriker
- Drittklassige Maler-Arbeit — vermeiden, lieber Profi mieten
Falls Profihilfe nötig: rechnen Sie 350–800 € pro Tag.
Wenn KI-Staging schneller ist als physisches
Bei zeitkritischen Verkäufen ersetzt virtuelles KI-Staging viele dieser Punkte. Wohnzimmer-Punkt 1–4, Schlafzimmer-Punkt 1–4 und das gesamte Außen-Set lassen sich in 5 Minuten via KI inszenieren.
Lift My Place liefert ab 0,60 € pro Bild — 21 Innen- und 20 Außenstile, 30-Sekunden-Rendering. Mehr Details unter virtuelles Home Staging und Home Staging IA.
Pflichtkennzeichnung im Inserat
Ein Punkt, der oft vergessen wird: bei virtueller Inszenierung ist klar zu kennzeichnen, dass die Fotos digital aufbereitet wurden. Der IVD empfiehlt eine Formulierung wie „Visualisierung — virtuelles Home Staging".
FAQ
Wie lange dauert eine vollständige Checkliste-Abarbeitung?
Für eine 80-m²-Wohnung physisch: 8–12 Stunden über 2 Tage. Virtuell mit KI: 1 Stunde inklusive Foto- und Upload-Phase.
Reicht es, nur die Wohn- und Schlafzimmerpunkte zu beachten?
Nein. Käufer beurteilen das Gesamtbild. Eine perfekt inszenierte Küche mit chaotischem Bad zerstört das Vertrauen.
Was, wenn ich keine neuen Möbel kaufen will?
Light-Staging mit eigenen Möbeln (umstellen, entrümpeln, Wände streichen) liefert 70 % des Effekts zu 5 % der Kosten. Plus virtuelle Aufwertung der Inseratsfotos.
Sollte ich die Checkliste bei jedem Besichtigungstermin neu durchgehen?
Ja. Vor jeder Besichtigung mindestens die Punkte zu Spüle, Bett und Mülleimern prüfen — diese verschmutzen am schnellsten.