Eine systematische Checkliste ist der Unterschied zwischen halbem Erfolg und Verkauf zum Wunschpreis. Diese Liste mit 60 Punkten ist nach Räumen gegliedert und basiert auf bewährten Praktiken aus dem Home Staging. Sie gilt für klassisches und virtuelles Home Staging — bei letzterem wird die Liste auf die Fotoaufbereitung übertragen.
Vorbereitung (vor jedem Eingriff)
Bevor Sie irgendetwas anfassen, sammeln Sie diese Informationen:
- Plan und Maße jedes Raumes — kritisch für Möbelproportionen
- Lichtanalyse: Welche Räume haben Vormittags-, welche Nachmittagslicht?
- Listing-Plattform: Bildauflösung und Format (typisch 1920×1280 px)
- Zielgruppe: Familien, Berufseinsteiger, Investoren — beeinflusst Stilauswahl
- Verkaufspreis: bestimmt das Staging-Budget (physisches Staging einer 3-Zimmer-Wohnung kostet 1.500 bis 3.000 €, KI-Staging 9 € für 10 Fotos)
Eingangsbereich
Der erste Eindruck. 8 Punkte:
- Schuhe komplett entfernen — keine Ausnahme
- Garderobe leeren — maximal ein neutraler Mantel
- Spiegel polieren und prüfen, ob er gerade hängt
- Fußmatte austauschen wenn abgenutzt
- Briefkasten leeren und säubern
- Klingelschild aktuell?
- Eine Pflanze oder ein dezentes Wandbild
- Bodendiele oder Fliese reparieren wenn beschädigt
Wohnzimmer
Der Statusraum. 12 Punkte:
- Sofa zentral platzieren in Bezug auf Fenster und Kamin
- Couchtisch frei halten — maximal 3 Objekte (Bildband, Zeitschrift, Pflanze)
- Kissen koordiniert — 2 Farben, max. 4 Stück
- Fernseher abschalten während Fototerminen
- Kabelmanagement — alle Kabel hinter Möbeln verstecken
- Teppich proportional zum Raum (sollte unter Sofa und Sessel reichen)
- Wandfarbe neutralisieren wenn dunkel oder lebhaft
- Persönliche Fotos entfernen
- Bücherregal aufräumen — vertikal/horizontal mischen, Lücken lassen
- Eine Pflanze mittlerer Größe (Geigenfeige, Monstera)
- Vorhänge reinigen oder gegen leichte Gardinen ersetzen
- Kamin dekorieren mit 1–2 Objekten
Küche
Oft verkaufsentscheidend. 10 Punkte:
- Arbeitsplatten leeren — maximal 3 Objekte
- Kühlschrankfront leeren — keine Magnete, Notizen
- Spüle leer und trocken zur Fotozeit
- Geschirrtücher koordiniert — eine Farbe, gefaltet
- Schränke aufräumen — Käufer öffnen sie
- Schubladen organisieren — Besteckkasten leeren
- Dunstabzug glänzen — Fettfilter reinigen
- Schwamm entfernen vor Fotos
- Eine Schale Obst als Einrichtungsobjekt
- Mülleimer verstecken falls sichtbar
Schlafzimmer
Hotelzimmer-Effekt. 8 Punkte:
- Bett gemacht — straff, weiße Bezüge bevorzugt
- Symmetrie — zwei identische Nachttische und Lampen
- Bett mittig an der größten Wand
- Kissen-Mix — 2 Standardkissen + 1 Akzent
- Schrank schließen und entrümpeln
- Wäsche unsichtbar — keine Körbe oder Stuhlhängungen
- Persönliche Objekte minimal — keine Bücher auf dem Bett
- Vorhänge geöffnet für maximales Licht
Bad
Stiftung-Warentest-Befund: zweitwichtigster Raum. 6 Punkte:
- Toilettenartikel verstecken — alles in Schränken
- Handtücher koordiniert — eine Farbe, gefaltet, frisch
- Spiegel polieren — keine Wasserflecken
- Duschvorhang transparent oder weg
- Fugen weiß — bei Bedarf nachbessern (2 Stunden Aufwand)
- Mülleimer leer
Kinderzimmer / Arbeitszimmer
Häufig vernachlässigt. 5 Punkte:
- Spielzeug minimieren auf wenige ausgewählte Stücke
- Bett gemacht mit neutraler Bettwäsche
- Schreibtisch aufgeräumt — keine Papiere, Kabel verstaut
- Persönliche Zeichnungen entfernen
- Lichtquelle — Tageslicht maximal, Lampen ergänzend
Außenbereich
Bild Nr. 1 vieler Inserate. 6 Punkte:
- Rasen mähen und Kanten schneiden
- Abgestorbene Pflanzen entfernen
- Eingang fegen
- Briefkasten polieren und Hausnummer prüfen
- Mülltonnen verstecken während Fototerminen
- Gartenmöbel arrangieren — eine Sitzgruppe statt verstreut
Foto-Phase
Nach den 55 Punkten — die Aufnahmen. 5 Punkte:
- Tageslicht zwischen 10 und 14 Uhr ausnutzen
- Alle Lampen einschalten zusätzlich
- Vorhänge öffnen
- Querformat für alle Räume
- Aus Raumecken in 1,40 m Höhe fotografieren
Was Sie nicht selbst machen sollten
Manche Punkte erfordern Profis:
- Tiefe Schimmelflecken oder Wasserschäden — Sanierungsfachmann
- Strukturelle Risse — Bauingenieur
- Elektrische Probleme — Elektriker
- Drittklassige Maler-Arbeit — vermeiden, lieber Profi mieten
Falls Profihilfe nötig: rechnen Sie 350–800 € pro Tag.
Wenn KI-Staging schneller ist als physisches
Bei zeitkritischen Verkäufen ersetzt virtuelles KI-Staging viele dieser Punkte. Wohnzimmer-Punkt 1–4, Schlafzimmer-Punkt 1–4 und das gesamte Außen-Set lassen sich in wenigen Minuten via KI inszenieren.
Lift My Place liefert mit Paketen ab 9 € für 10 Fotos — zahlreiche Innen- und Außenstile, Rendering im Handumdrehen. Mehr Details unter virtuelles Home Staging und Home Staging IA.
Pflichtkennzeichnung im Inserat
Ein Punkt, der oft vergessen wird: bei virtueller Inszenierung ist klar zu kennzeichnen, dass die Fotos digital aufbereitet wurden. Der IVD empfiehlt eine Formulierung wie „Visualisierung — virtuelles Home Staging".
FAQ
Wie lange dauert eine vollständige Checkliste-Abarbeitung?
Für eine 80-m²-Wohnung physisch: 8–12 Stunden über 2 Tage. Virtuell mit KI: 1 Stunde inklusive Foto- und Upload-Phase.
Reicht es, nur die Wohn- und Schlafzimmerpunkte zu beachten?
Nein. Käufer beurteilen das Gesamtbild. Eine perfekt inszenierte Küche mit chaotischem Bad zerstört das Vertrauen.
Was, wenn ich keine neuen Möbel kaufen will?
Light-Staging mit eigenen Möbeln (umstellen, entrümpeln, Wände streichen) liefert einen großen Teil des Effekts zu einem Bruchteil der Kosten. Plus virtuelle Aufwertung der Inseratsfotos.
Sollte ich die Checkliste bei jedem Besichtigungstermin neu durchgehen?
Ja. Vor jeder Besichtigung mindestens die Punkte zu Spüle, Bett und Mülleimern prüfen — diese verschmutzen am schnellsten.